JAKARTA — Persoalan keterlambatan proyek LRT City milik PT Adhi Commuter Properti Tbk. (ADCP) memasuki babak baru setelah sekitar 2.400 konsumen disebut belum menerima unit yang dijanjikan. Polemik tersebut bahkan mulai mendapat perhatian Badan Pengelola Investasi Danantara, meski hingga akhir Juli 2026 belum ada langkah konkret yang diumumkan dari badan tersebut.
Di balik persoalan konsumen, akar masalah yang diakui perusahaan adalah tekanan likuiditas. ADCP menyatakan arus kas yang belum optimal membuat perusahaan tidak dapat mendanai seluruh proyek sekaligus. Dari 5.392 unit yang telah terjual di seluruh portofolio TOD perseroan, baru 2.575 unit yang telah diserahterimakan kepada konsumen.
Ringkasan
- 2.400 konsumen belum menerima unit: angka tersebut berasal dari data Kementerian PKP terkait pengaduan konsumen Apartemen LRT City.
- Handover baru 47,8%: dari 5.392 unit yang telah terjual di seluruh portofolio TOD ADCP, 2.575 unit sudah diserahterimakan. Artinya sekitar 2.817 unit terjual belum diserahterimakan berdasarkan angka korporasi.
- Likuiditas menjadi masalah utama: ADCP mengakui kas belum memadai untuk mendanai penyelesaian seluruh proyek secara bersamaan.
- Solusi masih bertahap: strategi mencakup relokasi unit, pinjam pakai unit ready stock, monetisasi aset, restrukturisasi kewajiban, pencarian investor, dan kerja sama kontraktor turnkey.
1. Danantara Mulai Mencermati Polemik LRT City
Badan Pengelola Investasi Danantara mulai merespons persoalan proyek LRT City yang dikembangkan ADCP, anak usaha PT Adhi Karya (Persero) Tbk. (ADHI).
Chief Operating Officer BPI Danantara sekaligus Kepala BP BUMN Dony Oskaria mengatakan belum mengetahui duduk persoalan secara rinci, tetapi menyatakan akan melakukan pengecekan lebih lanjut.
Pernyataan tersebut belum dapat diartikan sebagai komitmen pendanaan atau intervensi Danantara terhadap proyek. Sampai informasi yang tersedia, belum ada skema penyelesaian proyek maupun dukungan modal dari Danantara yang diumumkan.
Pernyataan Danantara sejauh ini baru berada pada tahap akan mengecek persoalan. Belum ada dasar untuk menyimpulkan Danantara akan menyuntikkan modal, mengambil alih proyek, atau menjamin penyelesaian kewajiban ADCP kepada konsumen.
2. Sekitar 2.400 Konsumen Belum Mendapat Unit
Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman mencatat sekitar 2.400 konsumen Apartemen LRT City belum menerima unit hunian yang dijanjikan.
Sebagian besar konsumen sebelumnya dijadwalkan menerima unit pada periode 2023–2024.
Masalah menjadi lebih sensitif karena sebagian pembeli disebut telah melakukan pelunasan, sementara sebagian lainnya masih membayar Kredit Pemilikan Apartemen atau KPA.
Kementerian PKP kemudian memfasilitasi mediasi setelah memperoleh pengaduan masyarakat melalui kanal BENAR-PKP.
Dalam proses tersebut, menurut Menteri PKP Maruarar Sirait, manajemen ADCP mengakui terdapat proyek yang progres konstruksinya terhenti.
3. Konsumen Sampai Melayangkan Somasi
Tekanan terhadap pengembang juga datang dari jalur hukum.
Lembaga Advokasi Konsumen DKI Jakarta melayangkan somasi kepada KSO PT Adhi Commuter Properti Tbk. dan PT Urban Jakarta Propertindo Tbk. (URBN) terkait keterlambatan salah satu proyek Apartemen LRT City.
Somasi tersebut mewakili konsumen yang meminta pengembalian dana sekitar Rp161 juta atas unit yang dibelinya.
Kuasa konsumen memberikan waktu tujuh hari kepada pengembang untuk melakukan pengembalian dana guna menghindari kemungkinan langkah hukum lanjutan berupa PKPU maupun kepailitan.
Nilai Rp161 juta merupakan tuntutan pengembalian dana dalam somasi konsumen yang disebut dalam bahan, bukan nilai refund untuk seluruh sekitar 2.400 konsumen. Karena karakter pembelian masing-masing konsumen dapat berbeda, tidak tepat mengalikan Rp161 juta dengan 2.400 orang sebagai total kewajiban refund ADCP.
4. ADCP Akui Tekanan Likuiditas
Manajemen tidak menampik bahwa kendala pendanaan menjadi penyebab perlambatan penyelesaian proyek.
Direktur Operasi ADCP Farid Budiyanto menyebut perusahaan sedang menghadapi tekanan likuiditas, proses restrukturisasi, serta sejumlah langkah penyehatan untuk menjaga keberlangsungan usaha.
Direktur Keuangan ADCP Achmad Wachid Abdullah juga menyatakan arus kas belum sepenuhnya optimal karena serapan penjualan tidak sesuai dengan rencana awal.
Kondisi tersebut membuat perusahaan tidak mampu memenuhi seluruh kebutuhan pembiayaan proyek secara bersamaan.
Dengan kata lain, problem LRT City bukan sekadar keterlambatan konstruksi, tetapi berkaitan langsung dengan kemampuan perusahaan mengubah penjualan menjadi kas yang cukup untuk mendanai pembangunan berikutnya.
5. Baru 2.575 dari 5.392 Unit Terjual yang Diserahterimakan
Data ADHI memperlihatkan skala tantangan tersebut.
ADCP mengembangkan total 9.839 unit hunian. Dari jumlah tersebut, 5.392 unit telah terjual, sedangkan 2.575 unit sudah diserahterimakan kepada pembeli.
Berdasarkan perhitungan Receh.in, tingkat penjualan terhadap total unit yang dikembangkan berada di kisaran 54,8%.
Sementara tingkat serah terima terhadap unit yang sudah terjual baru sekitar 47,8%.
Artinya, secara matematis masih terdapat sekitar 2.817 unit terjual yang belum diserahterimakan berdasarkan data portofolio perusahaan.
| Portofolio Hunian ADCP | Jumlah | Rasio |
|---|---|---|
| Total Unit Dikembangkan | 9.839 | 100% |
| Unit Terjual | 5.392 | ~54,8% dari total |
| Telah Diserahterimakan | 2.575 | ~47,8% dari terjual |
| Terjual Belum Handover* | ~2.817 | ~52,2% dari terjual |
*Perhitungan Receh.in dari 5.392 unit terjual dikurangi 2.575 unit yang telah diserahterimakan.
6. Kenapa Angka 2.817 dan 2.400 Berbeda?
Dua angka tersebut berasal dari cakupan data yang berbeda sehingga tidak sebaiknya dianggap bertentangan.
Angka sekitar 2.400 konsumen berasal dari Kementerian PKP dalam konteks persoalan konsumen LRT City.
Sementara angka sekitar 2.817 unit merupakan hasil perhitungan sederhana dari data korporasi ADCP mengenai seluruh unit yang telah terjual di portofolio TOD namun belum diserahterimakan.
Satu konsumen juga tidak selalu identik dengan satu unit dalam seluruh data perusahaan, sementara cakupan proyek dalam masing-masing sumber dapat berbeda.
Data yang tersedia belum memberikan rincian proyek per proyek yang cukup untuk menjelaskan secara presisi hubungan antara 2.400 konsumen versi Kementerian PKP dan sekitar 2.817 unit terjual yang belum handover berdasarkan data korporasi.
7. ADCP Memiliki 13 Proyek, Tujuh Masih Dibangun
ADCP memiliki 13 proyek on hand.
Enam proyek telah selesai dan beroperasi, terdiri atas empat proyek apartemen, satu proyek landed residential, serta satu office tower.
Tujuh proyek lainnya masih berada dalam tahap pembangunan.
Di laporan tahunan 2025, ADCP juga mengungkapkan horizon pengembangan sejumlah proyek TOD yang cukup panjang.
| Proyek | Target Penyelesaian dalam Laporan 2025 |
|---|---|
| LRT City Jatibening | 2026 |
| LRT City Sentul | 2027 |
| Adhi City Sentul | 2027 |
| LRT City Ciracas | 2028 |
| Eastern Green Bekasi Timur | 2028 |
| LRT City Cibubur | 2029 |
| Cisauk Point | 2031 |
| Adhi City Sentul 2 | 2032 |
| LRT City Tebet | 2033 |
| Oase Park | 2034 |
| Green Avenue Bekasi Timur | 2038 |
Target tersebut merupakan horizon pengembangan dalam laporan perusahaan dan tidak berarti seluruh konsumen pada setiap proyek baru akan menerima unit pada tahun yang tercantum. Jadwal serah terima tiap tower atau unit dapat berbeda.
8. Model TOD Memang Membutuhkan Modal Besar di Depan
ADHI menjelaskan karakter bisnis TOD membuat kebutuhan modal ADCP cukup berat.
Pengembang harus menyediakan lahan strategis di sekitar stasiun LRT, Commuter Line, atau BRT serta membangun infrastruktur kawasan sebelum seluruh unit properti dapat dijual dan diserahterimakan.
Artinya, arus kas keluar dapat terjadi jauh sebelum seluruh penerimaan penjualan masuk.
Model tersebut berjalan baik ketika penjualan cepat dan penerimaan konsumen mampu membiayai pembangunan berikutnya.
Namun ketika absorpsi properti melambat, cash conversion menjadi lebih panjang. Dalam situasi seperti itu, perusahaan membutuhkan modal tambahan dari utang, investor, kontraktor, atau monetisasi aset.
9. Penjualan di Bawah Target Memukul Cash Flow
Manajemen menyebut pemulihan pasar properti yang belum sepenuhnya kuat turut menekan penjualan.
Serapan penjualan yang lebih rendah dari rencana membuat penerimaan kas tidak cukup untuk membiayai seluruh proyek secara bersamaan.
Inilah alasan ADCP memilih strategi prioritisasi proyek.
Perusahaan akan mendahulukan proyek dengan urgensi tinggi terhadap konsumen sekaligus proyek yang dinilai dapat mempercepat penerimaan kas.
Ketika penyelesaian proyek bergantung pada penjualan berikutnya, perlambatan marketing sales dapat menciptakan lingkaran tekanan: penjualan melambat → kas menurun → pembangunan melambat → kepercayaan konsumen melemah → penjualan baru semakin sulit.
10. ADCP Menawarkan Relokasi dan Pinjam Pakai Unit
Untuk konsumen yang terdampak keterlambatan, ADCP menawarkan beberapa alternatif.
Salah satunya adalah relokasi konsumen ke unit lain yang tersedia.
Perusahaan juga menawarkan skema pinjam pakai sementara terhadap unit ready stock yang sudah dapat dihuni.
Skema tersebut dapat memberikan solusi sementara bagi sebagian konsumen, tetapi tidak identik dengan penyelesaian kewajiban awal jika unit yang dijanjikan sebelumnya masih belum diserahkan.
Efektivitasnya juga bergantung pada kesediaan konsumen menerima alternatif yang ditawarkan.
11. Refund Belum Bisa Dipenuhi
Di sisi lain, tuntutan pengembalian dana dari sebagian konsumen menghadapi kendala.
Manajemen ADCP sebelumnya menyatakan usulan refund belum dapat dipenuhi di tengah tekanan likuiditas perusahaan.
Situasi ini memperlihatkan dilema kas yang dihadapi perseroan.
Kas dibutuhkan untuk melanjutkan konstruksi agar unit bisa diserahterimakan. Namun konsumen yang tidak bersedia menunggu juga dapat menuntut pengembalian uang, yang justru menciptakan tambahan cash outflow.
Semakin besar jumlah konsumen yang meminta refund, semakin berat potensi kebutuhan likuiditas jangka pendek.
12. Investor Strategis Menjadi Salah Satu Jalan Keluar
ADCP juga sedang mencari investor dan kontraktor strategis untuk membantu mempercepat pembangunan.
Kehadiran investor dapat memberi tambahan modal sehingga proyek tidak sepenuhnya bergantung pada cash flow internal.
Sementara skema kontraktor turnkey dapat menggeser sebagian kebutuhan pembayaran konstruksi hingga pekerjaan mencapai tahapan tertentu sesuai kontrak.
Namun belum tersedia informasi mengenai siapa investor yang sedang dijajaki, proyek mana yang akan mendapat pendanaan, nilai investasi, ataupun kapan transaksi dapat diselesaikan.
Pernyataan “menjajaki investor” baru menjadi katalis ketika terdapat counterpart yang jelas, nilai pendanaan, struktur transaksi, proyek yang didanai, dan jadwal pencairan. Tanpa itu, kontribusinya terhadap penyelesaian masalah likuiditas belum dapat dihitung.
13. Monetisasi Aset Noninti Juga Didorong
Selain mencari investor, perusahaan mempercepat monetisasi aset noninti dan penjualan ready stock.
Strateginya masuk akal dari sisi likuiditas: aset yang tidak menghasilkan arus kas optimal dapat dijual untuk mendapatkan kas yang kemudian dialihkan ke proyek prioritas.
Namun monetisasi dalam kondisi membutuhkan kas memiliki trade-off.
Jika perusahaan harus menjual aset dengan cepat, harga yang diperoleh berisiko lebih rendah dibandingkan apabila memiliki waktu negosiasi lebih panjang.
Karena itu, investor perlu membandingkan nilai transaksi aset dengan nilai buku serta dampaknya terhadap neraca.
14. ADCP Juga Membangun Recurring Income
Untuk mengurangi ketergantungan terhadap pendapatan penjualan apartemen, ADCP mulai mengembangkan aset yang memberikan recurring income.
Salah satunya adalah Office MTH 27 di Jakarta Timur dengan luas sekitar 12.546 meter persegi.
ADCP juga mengoperasikan area komersial di Cisauk Point, Eastern Green, dan MTH 27.
Pendapatan berulang secara teori dapat memberikan arus kas yang lebih stabil dibandingkan development revenue yang bergantung pada penjualan unit.
Namun bahan yang tersedia belum memberikan nilai recurring income tersebut sehingga belum dapat diketahui seberapa besar kontribusinya terhadap kebutuhan likuiditas perusahaan.
15. Diversifikasi Belum Otomatis Menyelesaikan Masalah Kas
Recurring income memberikan kualitas pendapatan yang lebih baik, tetapi skalanya harus cukup besar agar mampu membantu pembiayaan proyek.
Jika pendapatan sewa masih relatif kecil dibandingkan kebutuhan konstruksi dan kewajiban keuangan, dampaknya terhadap likuiditas jangka pendek akan terbatas.
Karena itu, investor tidak cukup hanya melihat keberadaan aset komersial.
Indikator yang lebih relevan adalah occupancy rate, rental yield, EBITDA dari aset komersial, dan cash flow yang benar-benar tersedia untuk perusahaan.
16. Restrukturisasi Utang Menambah Dimensi Risiko
Masalah proyek juga terjadi ketika ADCP tengah melakukan restrukturisasi kewajiban kepada kreditur.
Dalam perkembangan terpisah, pemegang Obligasi II Adhi Commuter Properti Tahun 2022 Seri B telah menyetujui penundaan pembayaran kupon periode Mei 2026 hingga Februari 2027.
Kupon tersebut akan dibayarkan bersamaan dengan pelunasan pokok pada Mei 2027.
Restrukturisasi ini memberikan ruang kas jangka pendek, tetapi kewajibannya tidak hilang. Beban pembayaran hanya dipindahkan ke periode berikutnya.
Penyelesaian proyek LRT City dan restrukturisasi utang memiliki keterkaitan melalui satu sumber yang sama: kas. Setiap rupiah yang digunakan untuk konstruksi tidak dapat digunakan pada saat yang sama untuk membayar kreditur atau refund konsumen.
17. Risiko terhadap ADHI sebagai Induk Usaha
ADCP merupakan anak perusahaan Adhi Karya sehingga persoalan ini juga relevan bagi investor ADHI.
Namun tekanan di ADCP tidak otomatis berarti seluruh kewajiban anak usaha menjadi kewajiban langsung ADHI.
Investor perlu melihat apakah terdapat dukungan pendanaan induk, corporate guarantee, transaksi pihak berelasi, ataupun tambahan modal dari ADHI kepada ADCP.
Bahan yang tersedia belum menunjukkan komitmen baru dari ADHI untuk menutup seluruh kebutuhan pendanaan proyek.
ADHI sendiri menyatakan tidak terdapat informasi material lain yang dapat memengaruhi kelangsungan usaha perseroan selain yang telah disampaikan kepada Bursa.
18. Risiko Reputasi Juga Tidak Bisa Diabaikan
Di luar neraca, keterlambatan serah terima dapat memengaruhi kepercayaan konsumen terhadap proyek baru ADCP.
Bisnis properti sangat bergantung pada keyakinan pembeli bahwa proyek akan selesai sesuai jadwal.
Jika kepercayaan turun, perusahaan dapat menghadapi tantangan memperoleh pre-sales baru.
Masalahnya, pre-sales tersebut justru dibutuhkan untuk memperbaiki cash flow dan membiayai pembangunan.
Karena itu, penyelesaian kewajiban kepada konsumen lama memiliki dampak strategis terhadap kemampuan perusahaan menjual proyek berikutnya.
19. Apa yang Harus Dipantau Investor ADCP dan ADHI?
| Indikator | Mengapa Penting? |
|---|---|
| Progress Konstruksi | Mengukur apakah proyek yang berhenti kembali berjalan |
| Jumlah Handover | Mengukur penyelesaian kewajiban kepada konsumen |
| Marketing Sales | Menentukan penerimaan kas baru |
| Operating Cash Flow | Mengukur kemampuan bisnis menghasilkan kas |
| Investor Strategis | Potensi sumber modal eksternal |
| Monetisasi Aset | Tambahan likuiditas untuk proyek prioritas |
| Restrukturisasi Kreditur | Menentukan tekanan jatuh tempo kewajiban |
| Refund Konsumen | Dapat menambah kebutuhan kas jangka pendek |
20. Handover Jadi Indikator yang Lebih Penting daripada Unit Terjual
Dalam kondisi normal, jumlah unit terjual menjadi salah satu ukuran keberhasilan pengembang.
Namun dalam situasi ADCP saat ini, investor sebaiknya lebih memperhatikan berapa unit yang benar-benar selesai dan diserahterimakan.
Penjualan 5.392 unit memang menunjukkan ada permintaan terhadap produk ADCP.
Tetapi dengan baru sekitar 47,8% unit terjual yang telah diserahterimakan, tantangan utama perusahaan adalah mengkonversi kontrak penjualan tersebut menjadi penyelesaian fisik dan penerimaan kas yang sehat.
Perbaikan rasio handover akan menjadi salah satu tanda paling jelas bahwa restrukturisasi mulai memberikan hasil.
Masalah LRT City bukan lagi sekadar cerita proyek properti yang terlambat. Akar persoalannya berada pada likuiditas ADCP. Dari 5.392 unit yang sudah terjual di seluruh portofolio, baru 2.575 unit atau sekitar 47,8% yang telah diserahterimakan. Kementerian PKP sementara itu mencatat sekitar 2.400 konsumen LRT City belum menerima unit. ADCP telah menyiapkan relokasi, pinjam pakai ready stock, monetisasi aset, restrukturisasi utang, hingga pencarian investor dan kontraktor strategis. Namun bagi konsumen maupun investor ADCP dan ADHI, ukuran keberhasilan akhirnya sederhana: pembangunan kembali bergerak, jumlah handover meningkat, dan arus kas membaik tanpa menciptakan tekanan kewajiban baru yang lebih besar.
Pertanyaan Sering Diajukan (FAQ)
Berapa konsumen LRT City yang belum menerima apartemen?
Berapa unit yang sudah dijual ADCP?
Berapa unit yang sudah diserahterimakan?
Kenapa proyek LRT City terlambat?
Apakah konsumen bisa meminta refund?
Apa solusi yang ditawarkan ADCP?
Apakah Danantara akan menyelamatkan LRT City?
Apa risiko bagi saham ADHI?
Perhitungan Receh.in: Tingkat penjualan sekitar 54,8% dari total 9.839 unit, rasio handover sekitar 47,8% dari 5.392 unit terjual, dan sekitar 2.817 unit terjual yang belum diserahterimakan merupakan perhitungan Receh.in berdasarkan angka perusahaan.
Catatan: Angka sekitar 2.400 konsumen dari Kementerian PKP tidak identik dengan estimasi 2.817 unit terjual yang belum diserahterimakan karena cakupan dan satuan data berbeda. Nilai tuntutan refund Rp161 juta juga berasal dari kasus konsumen yang disebut dalam somasi dan tidak dapat dikalikan langsung dengan seluruh konsumen terdampak.
Disclaimer: Artikel ini disusun untuk tujuan informasi dan edukasi pasar modal. Pembahasan mengenai ADCP, ADHI, URBN, Danantara, kondisi likuiditas, maupun penyelesaian proyek LRT City bukan rekomendasi membeli atau menjual saham.
0 Komentar