Receh.in — PT Dian Swastatika Sentosa Tbk. (DSSA) menyiapkan lokasi baru untuk ekspansi pusat data dengan membeli lahan seluas sekitar 166.261 meter persegi atau 16,6 hektare di BSD City senilai Rp3,1 triliun.
Transaksi dilakukan melalui PT SMPlus Cakrawala Cipta Gemilang (SMCCG), anak usaha DSSA, dengan PT Surya Inter Wisesa (SIW), entitas anak PT Bumi Serpong Damai Tbk. (BSDE).
Kedua pihak menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB pada 26 Oktober 2026.
Jika nilai transaksi dibagi luas tanah, harga yang dibayar DSSA setara sekitar Rp18,65 juta per meter persegi, atau sekitar Rp186,4 miliar untuk setiap hektare.
Lahan tersebut berada di D-Hub Special Economic Zone Cluster 2B, BSD City, Kecamatan Pagedangan, Kabupaten Tangerang, yang merupakan bagian dari Kawasan Ekonomi Khusus Edukasi, Teknologi dan Kesehatan Internasional Banten atau KEK ETKI.
| Transaksi DSSA-BSDE | Data |
|---|---|
| Pembeli | PT SMPlus Cakrawala Cipta Gemilang |
| Penjual | PT Surya Inter Wisesa |
| Induk pembeli | DSSA |
| Induk penjual | BSDE |
| Luas | 166.261 m² / ±16,6 ha |
| Nilai transaksi | Rp3,10 triliun |
| Harga efektif | ±Rp18,65 juta/m² |
| Penggunaan | Pengembangan layanan data center |
Harga Transaksi Sedikit di Bawah Valuasi Independen
Karena DSSA dan BSDE berada dalam kelompok usaha Sinar Mas, transaksi tersebut dikategorikan sebagai transaksi afiliasi.
Bagian ini penting karena transaksi antarperusahaan dalam satu grup menimbulkan pertanyaan mengenai kewajaran harga.
DSSA menggunakan penilai independen dalam transaksi tersebut.
KJPP Hendra dan Rekan menaksir nilai pasar tanah per 30 Juni 2026 sebesar Rp3,12044 triliun.
Jika dibagi luas tanah, nilai pasar tersebut setara sekitar Rp18,77 juta per meter persegi.
| Perbandingan Harga | Nilai |
|---|---|
| Nilai pasar KJPP | Rp3,12044 triliun |
| Harga transaksi | Rp3,10000 triliun |
| Selisih | ±Rp20,44 miliar |
| Harga transaksi vs nilai pasar | ±0,65% lebih rendah |
| Nilai pasar per m² | ±Rp18,77 juta |
| Harga transaksi per m² | ±Rp18,65 juta |
Selain penilaian properti, DSSA menggunakan KJPP Dasa'at, Yudistira dan Rekan untuk memberikan pendapat kewajaran atas transaksi.
Harga yang hanya berbeda sekitar Rp20,44 miliar dari valuasi Rp3,12 triliun menunjukkan transaksi berlangsung sangat dekat dengan nilai pasar yang ditaksir penilai independen.
Namun harga Rp3,1 triliun belum termasuk pajak, biaya hukum dan biaya transaksi lain yang menjadi tanggungan masing-masing pihak.
Rp3,1 Triliun Besar, tetapi Bukan Transaksi Material
Secara nominal Rp3,1 triliun tentu bukan angka kecil.
Namun dibandingkan struktur neraca DSSA, nilai tersebut setara sekitar 5,70% dari ekuitas perseroan per 30 Juni 2026.
Ekuitas DSSA ketika itu mencapai sekitar US$3,05 miliar atau Rp54,4 triliun berdasarkan kurs yang digunakan dalam keterbukaan transaksi.
Karena nilainya masih jauh di bawah ambang transaksi material 20% dari ekuitas, pembelian lahan ini tidak dikategorikan sebagai transaksi material berdasarkan ketentuan OJK.
DSSA juga menyatakan transaksi bukan transaksi benturan kepentingan.
| DSSA H1/2026 | Nilai |
|---|---|
| Total aset | US$6,08 miliar / ±Rp108,5 triliun |
| Total ekuitas | US$3,05 miliar / ±Rp54,4 triliun |
| Kas dan setara kas | US$723,3 juta / ±Rp12,9 triliun |
| Nilai transaksi tanah | Rp3,1 triliun |
| Transaksi / ekuitas | 5,70% |
Sebagai perbandingan saja, Rp3,1 triliun setara sekitar 24% dari posisi kas dan setara kas DSSA pada akhir Juni.
Perbandingan tersebut tidak berarti transaksi seluruhnya akan dibayar menggunakan kas DSSA. Keterbukaan yang tersedia belum memberikan dasar untuk menyimpulkan sumber pendanaan final transaksi.
Belum Langsung Tambah Laba DSSA
Ada detail akuntansi yang juga menarik.
Dalam laporan proforma yang mengasumsikan transaksi telah terjadi pada 30 Juni 2026, total aset DSSA tidak berubah.
Aset lancar turun sekitar US$173,61 juta, sedangkan aset tidak lancar meningkat dengan jumlah yang sama.
Total aset tetap sekitar US$6,076 miliar. Total liabilitas dan ekuitas juga tidak berubah.
| Proforma DSSA | Sebelum | Setelah Transaksi |
|---|---|---|
| Aset lancar | ±US$2,288 miliar | ±US$2,114 miliar |
| Aset tidak lancar | ±US$3,788 miliar | ±US$3,962 miliar |
| Total aset | US$6,076 miliar | US$6,076 miliar |
| Liabilitas | US$3,028 miliar | US$3,028 miliar |
| Ekuitas | US$3,048 miliar | US$3,048 miliar |
Jadi dari sisi DSSA, pembelian tanah pada dasarnya merupakan perubahan bentuk aset.
Nilai ekonominya baru akan terlihat apabila lahan tersebut dikembangkan menjadi data center, mendapatkan pelanggan, menghasilkan utilisasi kapasitas, dan akhirnya memberikan EBITDA serta arus kas.
Untuk BSDE, transaksi tentu merupakan monetisasi land bank melalui anak usahanya.
Namun belum cukup data dalam keterbukaan yang tersedia untuk menghitung berapa laba BSDE dari penjualan tersebut karena diperlukan informasi mengenai nilai buku atau cost basis tanah serta waktu pengakuan transaksi.
PPJB juga perlu dibedakan dari penyelesaian seluruh proses jual beli dan pengalihan hak atas tanah.
Kenapa DSSA Butuh Lahan 16,6 Hektare?
Jawabannya mulai terlihat dari arah bisnis DSSA dalam dua tahun terakhir.
Melalui SM+, grup Sinar Mas sedang membangun ekosistem infrastruktur digital yang terdiri dari data center, jaringan fiber, cloud, cybersecurity, artificial intelligence dan layanan teknologi lainnya.
SM+ saat ini memiliki dan mengelola sekitar 25 data center di 24 lokasi dengan kapasitas gabungan hampir 40 MW yang telah beroperasi maupun sedang dikembangkan.
Fasilitas terbesar yang sedang disiapkan adalah SMX01 di kawasan pusat bisnis Jakarta.
Data center tersebut dirancang sebagai fasilitas Tier-IV dan AI-ready. DSSA menyebut kapasitas awalnya lebih dari 18 MW dan dapat dikembangkan lebih jauh.
SM+ sebelumnya juga menyatakan SMX01 mempunyai jalur ekspansi hingga sekitar 60 MW, sedangkan alokasi daya pada campus tersebut membuka potensi pengembangan jangka panjang yang jauh lebih besar.
Yang menarik, riset pasar sebelum transaksi BSD diumumkan sudah menyebut manajemen DSSA merencanakan pengembangan data center yang secara material lebih besar di luar SMX01.
Namun saat itu lokasinya belum diungkap.
Pembelian lahan 16,6 hektare di D-Hub membuat kemungkinan tersebut menjadi lebih konkret.
Tetapi DSSA belum mengumumkan berapa MW kapasitas yang akan dibangun di Cluster 2B, nilai capex, jadwal konstruksi, desain fasilitas, calon mitra maupun pelanggan pertamanya.
Karena itu, belum tepat mengubah luas tanah menjadi perkiraan kapasitas MW hanya berdasarkan ukuran lahan.
Dari Batu Bara Menuju Infrastruktur Digital
Transaksi juga memperjelas transformasi portofolio DSSA.
Pada semester I/2026, perseroan membukukan pendapatan US$1,77 miliar dan laba pemilik entitas induk US$174,4 juta.
Bisnis energi masih menjadi fondasi terbesar grup, tetapi DSSA secara aktif memperbesar pilar teknologi dan infrastruktur digital melalui MoraRepublic, SM+ dan investasi AI.
DSSA sebelumnya menargetkan komposisi EBITDA antara bisnis energi dan nonenergi menjadi semakin berimbang dalam beberapa tahun mendatang.
Artinya, investasi Rp3,1 triliun untuk lahan data center bukan hanya pembelian properti.
Yang dibeli DSSA adalah kapasitas ruang untuk ekspansi berikutnya.
Dan berbeda dengan SMX01 yang berada di tengah Jakarta serta berorientasi pada konektivitas berlatensi rendah ke pusat bisnis, lahan 16,6 hektare memungkinkan desain fasilitas dengan skala berbeda apabila kebutuhan listrik dan infrastruktur pendukung dapat dipenuhi.
Lokasinya juga berada di D-Hub KEK ETKI, kawasan yang memang dikembangkan BSDE untuk sektor digital, teknologi, edukasi, kesehatan dan ekonomi kreatif.
Tetapi investor masih membutuhkan satu angka berikutnya sebelum bisa menilai ekonomi proyek: berapa MW yang akan dibangun di atas tanah Rp3,1 triliun tersebut.
Catatan harga tanah: Harga sekitar Rp18,65 juta per meter persegi dihitung dari nilai transaksi Rp3,1 triliun dibagi luas 166.261 m². Nilai belum termasuk pajak serta biaya hukum dan transaksi lainnya.
Catatan penilaian: KJPP Hendra dan Rekan menaksir nilai pasar tanah sebesar Rp3,12044 triliun per 30 Juni 2026. Selisih dengan harga transaksi sekitar Rp20,44 miliar atau 0,65%.
Catatan materialitas: Nilai transaksi setara sekitar 5,70% ekuitas DSSA per 30 Juni 2026 dan tidak dikategorikan sebagai transaksi material. Transaksi tetap merupakan transaksi afiliasi dan telah disertai penilaian serta pendapat kewajaran independen.
Catatan proforma: Dampak proforma yang diungkapkan DSSA berupa perpindahan antara aset lancar dan aset tidak lancar. Total aset, total liabilitas dan ekuitas tidak berubah dalam simulasi tersebut.
Catatan BSDE: Artikel tidak menghitung laba BSDE dari transaksi karena nilai buku tanah dan timing pengakuan pendapatan belum cukup tersedia dalam informasi yang ditelaah.
Catatan kapasitas: DSSA belum mengumumkan kapasitas MW data center, nilai pembangunan, jadwal konstruksi atau pelanggan untuk lahan D-Hub Cluster 2B. Luas lahan tidak digunakan sebagai dasar untuk memperkirakan kapasitas data center.
Disclaimer: Artikel ini bersifat informatif dan analitis, bukan rekomendasi membeli, menjual, atau mempertahankan saham DSSA maupun BSDE.
.png)
0 Komentar