Daftar IsiTampilkan


Receh.in — Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat menolak permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) terhadap PT Waskita Karya Realty dalam perkara Nomor 157/Pdt.Sus-PKPU/2026/PN.Niaga.Jkt.Pst.

Permohonan diajukan oleh Claudius Cahyadi Sardjoni, pembeli salah satu unit rumah tapak di proyek Vasaka Bali. Pemohon mendalilkan telah melunasi harga unit sebesar Rp2,638 miliar, tetapi unit belum diserahterimakan sesuai jadwal.

Majelis hakim akhirnya tidak mengabulkan PKPU. Dasar yang menjadi penentu adalah Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 3 Tahun 2023 mengenai permohonan pailit dan PKPU terhadap pengembang apartemen dan/atau rumah susun.

Putusan ini penting karena penolakan PKPU bukan berarti pengadilan menyatakan tidak ada persoalan dalam penyerahan unit atau seluruh klaim pembeli tidak beralasan. Majelis menghentikan permohonan pada persoalan syarat hukum PKPU yang dinilai tidak terpenuhi.

Ringkasan
  • Pengadilan menolak PKPU terhadap PT Waskita Karya Realty.
  • Perkara bermula dari pembelian unit Vasaka Bali senilai Rp2,638 miliar yang menurut pemohon belum diserahterimakan.
  • Majelis menggunakan SEMA 3/2023 sebagai dasar bahwa permohonan terhadap developer yang salah satu usahanya apartemen tidak memenuhi syarat untuk dikabulkan.
Rp2,638 M Harga unit yang telah dibayar pemohon
8 Apr 2025 Batas serah terima versi pemohon setelah grace period
Ditolak Amar permohonan PKPU
Rp2,376 Juta Biaya perkara

Sengketa Berawal dari Pembelian Unit Vasaka Bali

Claudius Cahyadi Sardjoni mengajukan permohonan PKPU terhadap Waskita Karya Realty pada Mei 2026.

Pemohon merupakan pembeli unit Vasaka Bali Cluster Evara tipe Evara Standard Nomor E2/30 di Batubulan, Sukawati, Gianyar, Bali.

Hubungan hukum para pihak dituangkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tertanggal 8 Januari 2024.

Harga pengikatan unit tersebut mencapai Rp2.638.300.000, yang terdiri atas harga Rp2,376 miliar ditambah PPN 11% sekitar Rp261,45 juta.

Pembayaran Nilai
Booking fee Rp25 juta
Pelunasan DP Rp502,66 juta
Pelunasan angsuran Rp2,11064 miliar
Total Rp2,6383 miliar

Pemohon menyatakan seluruh harga telah dibayar dengan skema hard cash.

Berdasarkan PPJB, serah terima unit dijadwalkan maksimal 12 bulan sejak penandatanganan dan terpenuhinya pembayaran. Karena PPJB ditandatangani pada 8 Januari 2024, pemohon menghitung unit seharusnya diserahterimakan pada 8 Januari 2025.

Perjanjian memberikan tambahan waktu atau grace period maksimal tiga bulan, sehingga menurut pemohon batas akhirnya menjadi 8 April 2025.

Namun hingga permohonan PKPU didaftarkan pada Mei 2026, pemohon mendalilkan unit tersebut belum juga diserahterimakan.

Kewajiban Serah Terima Dianggap sebagai Utang oleh Pemohon

Dalam permohonannya, Claudius berargumentasi bahwa kewajiban Waskita Karya Realty menyerahkan unit yang telah dibayar lunas dapat dikategorikan sebagai utang dalam pengertian luas menurut Undang-Undang Kepailitan dan PKPU.

Dasarnya, kewajiban tersebut dapat dinilai dengan uang sebesar dana yang telah dibayarkan pembeli kepada pengembang.

Pemohon juga menyebut telah mengirimkan dua somasi pada Maret 2026 karena serah terima belum terlaksana.

Ada kreditur lain yang diajukan dalam permohonan
Untuk memenuhi unsur lebih dari satu kreditur, pemohon menunjuk I Nengah Parwata sebagai kreditur lain. Ia juga disebut sebagai pembeli unit Vasaka Bali yang mengalami persoalan serah terima. Namun status dan hubungan hukum kreditur lain tersebut ikut diperdebatkan dalam persidangan.

Atas dasar tersebut, pemohon meminta Waskita Karya Realty ditempatkan dalam PKPU sementara selama 45 hari.

Waskita Realty Ajukan Sejumlah Bantahan

Waskita Karya Realty menolak permohonan dan mengajukan sejumlah keberatan.

Salah satunya menyangkut klausul penyelesaian sengketa dalam PPJB. Perjanjian mengatur bahwa perselisihan terlebih dahulu diselesaikan melalui musyawarah dan, jika gagal, melalui Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI).

Namun majelis hakim menolak keberatan mengenai kewenangan Pengadilan Niaga.

Majelis merujuk Pasal 303 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 yang pada prinsipnya tetap memberikan kewenangan kepada Pengadilan Niaga memeriksa perkara kepailitan meskipun terdapat klausul arbitrase. Pertimbangan tersebut diterapkan secara mutatis mutandis terhadap PKPU.

Klausul BANI tidak otomatis menutup pintu PKPU
Pengadilan menilai keberadaan klausul arbitrase dalam PPJB tidak dengan sendirinya menghilangkan kewenangan Pengadilan Niaga untuk memeriksa permohonan PKPU.

Waskita Karya Realty juga mempersoalkan statusnya sebagai anak perusahaan BUMN, legal standing pemohon, karakter kewajiban penyerahan properti sebagai utang, hingga syarat pembuktian sederhana.

Kenapa PKPU Waskita Karya Realty Ditolak?

Faktor yang menentukan justru berkaitan dengan status kegiatan usaha Waskita Karya Realty sebagai pengembang properti.

Majelis mendasarkan pertimbangannya pada SEMA Nomor 3 Tahun 2023. Dalam pedoman tersebut disebutkan bahwa pengembang apartemen dan/atau rumah susun tidak memenuhi syarat pembuktian secara sederhana sebagaimana dimaksud Pasal 8 ayat (4) Undang-Undang Kepailitan dan PKPU.

Majelis mencatat Waskita Karya Realty merupakan anak perusahaan PT Waskita Karya (Persero) Tbk. dan menjalankan usaha sebagai developer properti dengan produk antara lain rumah tapak, apartemen, dan hotel.

Karena salah satu bidang usaha Waskita Karya Realty adalah pengembangan apartemen, majelis menyimpulkan permohonan tersebut termasuk dalam kategori yang dimaksud SEMA 3/2023 sehingga tidak memenuhi syarat untuk dikabulkan.

Poin hukum yang menarik
Objek yang dibeli pemohon dalam perkara ini adalah rumah tapak Vasaka Bali. Namun majelis mempertimbangkan karakter usaha Waskita Karya Realty yang juga bergerak sebagai developer apartemen. Inilah yang kemudian membawa perkara ke penerapan SEMA 3/2023.

Dengan dasar tersebut, pengadilan menolak permohonan PKPU tanpa perlu mengabulkan permintaan agar Waskita Karya Realty masuk PKPU sementara.

Amar: Permohonan Ditolak, Pemohon Bayar Biaya Perkara

Majelis Hakim Pengadilan Niaga Jakarta Pusat memutus perkara tersebut pada 3 Agustus 2026 dan membacakan putusan dalam sidang terbuka pada 6 Agustus 2026.

Amar Putusan Isi
1 Menolak permohonan PKPU yang diajukan pemohon
2 Menghukum pemohon membayar biaya perkara Rp2.376.000

Majelis diketuai Khusaini dengan Budi Prayitno dan Mira Sendangsari sebagai hakim anggota.

Catatan Recehin
Putusan ini tidak tepat dibaca sebagai kesimpulan bahwa Waskita Karya Realty tidak mempunyai kewajiban kepada pembeli Vasaka Bali. Pengadilan menolak instrumen PKPU karena menilai syaratnya tidak terpenuhi berdasarkan SEMA 3/2023. Artinya, sengketa mengenai keterlambatan serah terima, kompensasi, atau hak kontraktual pembeli merupakan isu yang berbeda dari pertanyaan apakah Waskita Karya Realty dapat ditempatkan dalam PKPU melalui perkara ini. Bagi bisnis properti, putusan ini juga menunjukkan bahwa tidak setiap sengketa konsumen-pengembang cocok diselesaikan melalui mekanisme PKPU.

FAQ PKPU Waskita Karya Realty

Apakah Waskita Karya Realty masuk PKPU?
Tidak. Pengadilan Niaga Jakarta Pusat menolak permohonan PKPU dalam perkara Nomor 157/Pdt.Sus-PKPU/2026/PN.Niaga.Jkt.Pst.
Siapa yang mengajukan PKPU terhadap Waskita Karya Realty?
Permohonan diajukan oleh Claudius Cahyadi Sardjoni, pembeli unit rumah tapak Vasaka Bali.
Berapa nilai unit Vasaka Bali yang menjadi dasar perkara?
Harga pengikatan unit yang disebut dalam perkara mencapai Rp2,6383 miliar dan menurut pemohon telah dibayar lunas.
Kenapa PKPU Waskita Karya Realty ditolak?
Majelis menerapkan SEMA Nomor 3 Tahun 2023 yang menyatakan pengembang apartemen dan/atau rumah susun tidak memenuhi syarat pembuktian sederhana untuk permohonan pailit atau PKPU. Waskita Karya Realty dinilai memiliki bidang usaha sebagai developer termasuk apartemen.
Apakah hakim menyatakan Waskita Karya Realty tidak punya utang?
Tidak demikian. Putusan menolak permohonan PKPU berdasarkan persyaratan hukum untuk mekanisme PKPU. Putusan tersebut tidak dapat disederhanakan sebagai penetapan bahwa seluruh sengketa kewajiban penyerahan unit telah selesai.
Apakah klausul arbitrase BANI membuat Pengadilan Niaga tidak berwenang?
Tidak dalam perkara ini. Majelis menolak eksepsi kewenangan tersebut dan menyatakan Pengadilan Niaga tetap berwenang memeriksa permohonan.
Sumber: Putusan Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 157/Pdt.Sus-PKPU/2026/PN.Niaga.Jkt.Pst.

Catatan hukum: Penolakan permohonan PKPU tidak identik dengan putusan yang meniadakan hak kontraktual pembeli atau menyatakan tidak pernah terjadi keterlambatan penyerahan. Amar dalam perkara ini secara spesifik menolak permohonan PKPU.