Untuk mengetahui apakah sebuah properti merupakan kesepakatan yang baik atau buruk, Anda perlu memahami cara menganalisis pro forma. Pro forma adalah pernyataan keuangan yang meramalkan pendapatan dan pengeluaran properti investasi.
Berikut adalah penjelasan tentang bagaimana menganalisis pro forma berdasarkan buku Robert T. Kiyosaki berjudul How To Buy Your First Investment Property.
Apa Itu Pro Forma?
Pro forma merupakan jenis laporan keuangan untuk properti investasi. Pro forma adalah proyeksi pendapatan dan pengeluaran yang diharapkan dari sebuah properti investasi, bukan pernyataan arus kas yang menunjukkan pendapatan dan pengeluaran saat ini.
Pro forma biasanya disediakan oleh agen untuk memasarkan properti kepada pembeli potensial.
Ingat, pro forma adalah alat penjualan, dan mereka biasanya menggambarkan gambaran yang cerah. Mereka mungkin mengasumsikan peningkatan sewa, serta penurunan dalam tingkat kekosongan dan pengeluaran.
Bagaimana Menganalisis Pro Forma?
Lokasi: Lokasi properti dapat membantu menentukan apakah harganya merupakan kesepakatan yang baik. Perhatikan apakah lingkungan tersebut sedang berkembang atau menurun.
Harga per Unit atau per Meter Persegi: Ini adalah angka yang baik untuk perbandingan, terutama untuk properti dengan beberapa unit.
Campuran Unit: Cari campuran jenis unit yang sesuai dengan kebutuhan area tersebut. Misalnya, studio mungkin cocok di kota universitas, tetapi apartemen dua kamar tidur mungkin lebih diminati di lokasi pusat kota.
Usia Properti: Properti yang lebih tua mungkin memerlukan lebih banyak pemeliharaan.
Tingkat Kekosongan: Selalu asumsikan ada tingkat kekosongan. Tingkat kekosongan yang tinggi mungkin menunjukkan kesempatan untuk meminta harga yang lebih rendah.
Pengeluaran: Properti yang dikelola dengan buruk dapat terlihat dari pengeluaran yang tinggi. Misalnya, tagihan listrik yang tinggi mungkin menunjukkan bahwa pemilik menanggung listrik untuk penyewa.
Syarat Pembiayaan: Misalnya, ada pembiayaan yang ada dengan bunga 7% yang mungkin Anda ambil alih. Ini bisa menjadi keuntungan besar tergantung pada kondisi ekonomi.
Pengembalian Kas atas Kas (Cash on Cash Return): Secara umum, semakin tinggi pengembalian kas atas kas, semakin baik. Namun, pengembalian yang rendah tidak selalu buruk, itu mungkin berarti ada peluang yang dapat ditemukan di angka lain.
Komponen Penting dalam Pro Forma:
- Harga: Harga yang diminta penjual atau harga pembelian yang diharapkan.
- Pengembalian Kas atas Kas: Arus kas tahunan dibagi dengan uang muka yang diasumsikan oleh penjual.
- Tingkat Kapitalisasi (CAP Rate): Pendapatan operasi bersih dibagi dengan harga pembelian, dinyatakan sebagai persentase.
- Mix Unit: Jumlah dan jenis unit dalam properti.
- Pendapatan Bruto: Total semua pendapatan dari semua unit.
- Tingkat Kekosongan: Persentase sewa yang tidak terkumpul karena unit tidak disewakan.
- Pendapatan Lain: Sumber pendapatan lain seperti biaya parkir, layanan laundry, dll.
- Pengeluaran Operasional: Semua biaya operasional properti.
- Cadangan: Uang yang disisihkan untuk perbaikan dan peningkatan properti.
- Pendapatan Operasional Bersih (NOI): Total pendapatan operasional dikurangi total pengeluaran.
- Pelayanan Utang: Jumlah prinsipal dan bunga, berdasarkan pembiayaan yang diusulkan pada pro forma.
- Arus Kas: Jumlah yang tersisa setelah semua pengeluaran kas, termasuk pembayaran pokok dan bunga hipotek, telah dibayar.
Dengan memahami dan menganalisis komponen-komponen ini, Anda dapat menilai apakah properti tersebut merupakan investasi yang potensial untuk Anda. Keterampilan Anda sebagai investor real estate akan meningkat dengan setiap properti yang Anda analisis.
.png)
0 Komentar